Q : 저는 임대인과 아파트에 관한 임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 특약사항으로 ‘임대인은 저당권 등 제한물권 없는 상태에서 아파트를 임대차 한다’라고 기재하였습니다. 그런데 임대인이 임대차계약에 따른 보증금 중 잔액지급 전 해당 아파트에 대하여 근저당권을 설정하였습니다. 이러한 경우에 임차인인 제가 어떻게 대응해야 하나요?
○ 임차인은 임대차계약 체결 이후, 전입신고 및 확정일자를 해야 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권을 취득합니다. 이에 임차인은 상담자와 같이 임대차계약에 있어서 ‘임대차계약서 작성 이후 전입신고 및 확정일자를 할 때까지’의 임대인이 저당권 등 제한물권을 설정하지 못하도록 임대차계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다.
○ 임대인이 임대차계약에 따른 보증금 중 잔액을 지급하기 전에 임대차목적물인 아파트에 대한 근저당권을 설정하였다면, 이는 임차인과 체결한 임대차계약서 위반에 해당합니다. 따라서 임차인은 임대인의 계약위반을 들어 계약을 해제하고, 계약금 및 위약금에 대한 지급청구를 할 수 있습니다.
○ 유사한 사건을 다룬 하급심 판례(서울중앙지방법원 2021가단5127760) 역시 “임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다.”라고 판시하며, 임차인의 계약해제 및 계약금 반환, 위약금 청구 주장을 받아들인 사례가 있습니다.
○ 임대차계약서에서의 보증금은 임차인의 전재산인 경우가 많은 바, 임대차계약서에 명확한 기재를 통해 보증금에 대한 보호를 받으시기 바랍니다.
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