토지 임차인의 지상물매수청구권

1. 의의

일정한 목적의 토지임대차에서 존속기간이 만료한 경우에 지상시설이 현존한 때에는 토지임차인은 1차로 임대인을 상대로 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 거절ㄹ한 때에는 2차로 상당한 가액으로 지상시설의 매수를 청구할 수 있다.(법643조. 283조)

2. 요건

① 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차일 것 ② 임대차기간의 만료로 임차권이 소멸하고 임대인의 갱신거절이 있을 것 ③ 임대차기간의 만료시 임차인 소유의 지상건물 등이 현존할 것

3. 효과

(1) 매매계약의 성립 – 형성권

(2) 동시이행항변권의 인정여부

(3) 유치권의 인정여부

4. 포기특약의 유효성

5. 지상물매수청구권자

지상물매수청구권은 지상물소유자에 한하여 행사할 수 있다. 토지임차인이 토지 임차권을 양도 또는 전대하고 지상건물을 양도한 경우 ① 임대인의 동의가 있는 경우 건물의 양수인은 직접 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있으나, ② 임대인의 동의가 없는 경우 지상건물을 양수한 자는 직접 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

6. 지상물매수청구의 상대방

(1) 임대인 아닌 토지소유자에 대한 청구가부

임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 임차권을 가지고 있던 토지 임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다

(2) 전차인의 임대인에 대한 청구 가부 – 644조, 283조