조합원 자격없는 자의 조합원가입계약의 효력에 관한 판례의 태도 및 이해

 

1. 서론

가. 지역주택조합은 설립인가를 받기 전에 (가칭)00지역주택조합이라는 명칭을 사용하면서, 비법인사단의 지위를 유지하며 조합원가입계약을 통해 조합원들을 모집합니다.

 

나. 그런데 이러한 모집과정에서 조합 측의 무리한 가입요구 등의 사정으로 주택법이 규정한 조합원 자격이 없는 자가 가입을 하게 되어 법률적인 문제가 발생합니다.

 

2. 조합원의 자격

주택법 시행령 제21조 제1항은 다음과 같이 조합원의 자격을 규정하고 있습니다.

제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.   1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람   가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것   　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것   　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것   나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것   2. 직장주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람   가. 제1호가목에 해당하는 사람일 것. 다만, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 제1호가목1)에 해당하는 세대주로 한정한다.   나. 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다) 안에 소재하는 동일한 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ법인에 근무하는 사람일 것   3. 리모델링주택조합 조합원: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우 해당 공동주택, 복리시설 또는 다목에 따른 공동주택 외의 시설의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.   가. 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자   나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자   다. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우에는 해당 시설의 소유자를 포함한다)   ② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.   ③ 제1항에 따른 조합원 자격의 확인 절차는 국토교통부령으로 정한다.

 

3. 조합원 자격없는 자의 조합원가입계약의 효력에 관한 판례의 태도 및 이해

 

가. 대법원은 조합원 자격규정에 대하여 '그 규정 내용에 비추어 이는 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자 사이에 이에 위반하는 약정을 하였다 하더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.'라고 판시하고 있습니다(대법원 2013. 7. 25., 선고, 2011다7628, 판결).

 

나. 즉, 조합원 자격이 없는 자와 조합원가입계약을 체결하였더라도 이는 무효가 아니라는 것이 대법원 판례의 태도입니다.

 

다. 자격 없는 자와 체결한 계약이 무효가 아니라는 판례의 태도는 언뜻 이해하기 어렵습니다. 다만, 다음과 같은 사유들을 고려해봤을 때 구체적 타당성을 고려한 것으로 납득이 갈 수 있다고 할 것입니다.

 

라. 위 판례의 사실관계를 살펴보면 다음과 같습니다.

정비사업에 관여하는 A회사는 공동주택을 건설, 공급하기로 하고 해당 사업부지 및 지상 건물 소유자 중 일부를 조합원으로 해 Y주택조합의 설립을 사실상 주도했다. 이후 Y조합은 업무집행에 관한 일체의 권한을 시행대행사인 A에게 위임하는 내용의 규약을 제정해 담당 행정청으로부터 조합설립인가를 받았다. 이에 A는 Y조합의 시행대행사로서 분양받기를 원하는 X와 임의분양분 아파트에 관한 분양계약을 체결했는데, X는 주택법상 조합원 자격이 없어서 수의계약으로 체결한 것이었다. 이는 공개모집방법에 의해 임의분양분 아파트의 수분양자를 모집하도록 한 주택법 등에 위반한 것이었다.

 

마. 이에 대하여 윤재윤 변호사(법무법인 세종 대표변호사)는 '주택관련법령은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 궁극적인 목적으로 하는 것이므로, 법령을 적용함에 사건의 전후관계를 파악한 후 입법목적을 염두에 두고 구체적 타당성을 고려해야 한다. 대상 판결은 구체적 타당성에 충실한 판결로 보인다.'는 입장을 밝힌 바 있습니다.

(http://m.cnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201311120936241990089#cb)

 

바. 즉, 조합원 가입규정을 단속규정으로 보는 것은 위와 같은 주택법의 입법목적에 따른 구체적 타당성을 고려한 것이라고 이해할 수 있다고 보입니다.

 

4. 결론

가. 지역주택조합에 가입하게 되면, 추가분담금의 부담, 사업의 부진 등으로 많은 어려움을 겪게 될 가능성이 있습니다. 물론, 이러한 과정을 잘 극복한다면 내 집마련의 꿈을 이룰 수 있고, 차익에 따른 수익도 기대할 수 있습니다.

 

나. 따라서 조합원으로 가입할 때에는 자신이 조합원자격이 있는지 여부는 물론, 가입계약서를 꼼꼼히 살펴보셔서 피해를 입지 않도록 해야 할 것입니다.