과반수 지분권자의 임대차계약 체결문제

1. 민법 제265조는 ‘공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.’고 규정하고 있습니다. “공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.”는 것이 판례의 태도입니다.

 

2. 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항). 따라서 법률적으로는 A, B, C 지분을 매수한 F가 새롭게 임대차 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 다만, 일상적으로 임대인 명의에 변동이 생긴 경우에는 임대인의 특정을 위한 목적 등으로 새롭게 임대차 계약서를 작성하는 경우가 종종 있습니다.

 

 

3. 공유물의 임대행위는 공유물의 관리행위로 지분의 과반수만 있으면 가능하기 때문에, F가 새롭게 임대차계약을 작성하는데 있어 D의 도장이나 협조 또는 서류가 필요하지 않습니다.

 

4. 주택임대차 보호법 규정에 따라 이전 임대차 계약서로 임대인F에게 책임을 물을 수 있으므로, 임차인들이 F와 새로운 임차계약을 거부할 수 있습니다. 그러나 특별한 이유가 없는 한 임차인으로서 새로운 임차계약을 굳이 거부할 필요가 없을 것으로 보입니다.