임대인의 업종변경권

1. 상가임대차보호법에서는 임대인에게 업종변경권한을 명시적으로 규정하고 있지 않습니다.

다만, 임대인은 자신의 건물에서 어떤 영업을 할지는 소유권자로서 당연한 권리이기 때문에 임대인의 업종변경 요구권이 완전히 부정된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

결국, 합리적인 기준에 따라 판단하여 볼 때 임대인의 업종변경 요구에 정당한 사유가 있는지 여부에 대한 법률해석 문제에 해당하는 사안입니다.

사안상 불분명한 점이 있으나, 임대인이 특정영업만을 선택하여 변경하고 싶다는 것이 아니라 노래방영업 외의 업종으로 변경하고 싶다고 주장하고 있는 것으로 보이므로 특별한 사정이 없는 한 정당하다고 판단될 가능성이 높다고 판단됩니다(어디까지나 글 작성 변호사의 사견임을 참고바랍니다).

 

2. 위 1항에서의 논의의 연장선입니다. 임대인의 업종변경 요구권이 정당한지 여부에 따라 현재 장소에서 현 업종으로 영업이 가능한지 여부가 판단될 것으로 보입니다.

 

3. 권리금 회수와 관련한 상가임대차보호법 조항입니다.

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

임대인이 업종변경 시에만 권리금 회수를 할 수 있다고 하는 바, 이 역시도 결국 임대인의 업종변경 요구권이 정당한지에 따라 판단된다고 할 것입니다. 업종변경 요구권이 정당하다면, 새 임차인에게 권리금을 알아서 받아가라고 하고 있어 권리금 회수방해행위에 해당하지 않습니다.

 

4. 임대인의 업종변경 요구로 인하여 권리금 회수를 못한 경우, 임대인의 행위의 실질이 권리금 회수를 방해하려는 것이었다는 점을 입증하여 손해배상청구 할 수 있습니다. 이 역시도 임대인의 업종변경 요구권이 정당한지 논의와 연결되어 있습니다.

 

5. 임대차 종료에 있어서 원상복구의무의 범위는 우선 ① 계약서에 특약이 있으면 그에 따르되, ② 별다른 특약이 없으면 임대차 계약 당시의 모습으로 복구해줘야 합니다.

후자의 경우에는 임대차의 원상회복에서는 원상태를 입증하는 자료를 확보하는 것이 중요하다고 할 것입니다.

다만, 판례는 원상회복과 관련해 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"라고 해 통상적인 사용과정에서 발생하는 손모(상태 악화나 가치의 감소)에 대해서는 임차인에게 책임이 없다는 취지의 판시를 하고 있습니다(서울 중앙지방법원 2007. 05. 31. 선고 2005가합100279 판결).