임대인의 필요비 상환의무와 임차인의 차임지급의무의 대응관계

2016다227694

 

판결요지>

 

1) 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무는 서로 대응관계에 있음.

임대인이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

2) 임대인의 필요비상환의무는 임차인의 차임지급의무와 대응관계에 있음.

임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

3) 임대인이 필요비상환청구에 응하지 않은 경우 임차인이 그에 상응한 차임거절시 차임연체로 볼 수 없음.

임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 하면서 건물인도 등을 청구하였지만, 임차인은 보수공사비를 지출하여 필요비상환청구권이 있고 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있어 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 임대인의 임대차계약 해지는 부적법하다.

 

4) 상고기각 이유

피고는 2014.8.8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만원 중 1,500만원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만원(=2,700만원 – 1,500만원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.

 

사실관계>

 

1) 원고는 2012.8.13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억원, 차임 월800만원, 임대차기간 2012.8.13.~2021.8.12. 까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 2012.8.13.~2012.9.12.까지 1회차 차임을 면제해 주었다.

 

2) 이 사건 영화관의 위층인 8,9층에서 2013.5.13. 1차 화재가 발생하였고, 2013.10.10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013.10.11. 경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다.

 

3) 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013.10.11. 경 500만원, 2013.10.16.경 1,000만원 등 합계 1,500만원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만원을 지출하였다.

 

4) 2차 화재는 2013.10.10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층인 8.9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6,7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었다.

 

5) 임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013.10.11. 경과 2013.10.16. 경 지출한 보수공사비 1,500만원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구하였다.

 

6) 원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014.8.8. 피고에게 도달하였다.